En España, existen diversas fórmulas o alternativas más o menos conocidas en cuanto a la compraventa de viviendas, siendo una de éstas, la venta de la nuda propiedad, figura que ha ganado popularidad como inversión refugio, llegando este último año a crecer un 30% este tipo de operaciones y atrayendo el interés de fondos de inversión en este tipo de activo.

Pero, ¿Qué es la nuda propiedad?

La nuda propiedad es jurídicamente la venta de un bien inmueble en la que el vendedor (anterior propietario) conserva el derecho de usufructo sobre el bien vendido. Esto generalmente se otorga de por vida, permitiendo al usufructuario seguir viviendo en la propiedad o arrendarla a terceros. En caso de que decida alquilarla, el contrato de arrendamiento finalizará en el mismo momento en que termine el usufructo. Si el usufructo es vitalicio, el contrato de alquiler concluye con el fallecimiento del usufructuario, aunque en ocasiones el usufructo tiene una duración determinada, en lugar de ser de vitalicio. En conclusión, cuando finaliza el usufructo se consolida la propiedad y el nudo propietario pasa a ser el pleno propietario.

¿Y en Cataluña como funciona?

Cataluña cuenta con particularidades que la diferencian del resto de España debido al Código Civil catalán, aunque no son remarcables. En general se consagra la libertad contractual entre las partes, y en la praxis en este tipo de operaciones a nivel registral se aplica la Ley y Reglamento Hipotecario (común a todo el Estado), dando una gran variedad de pactos atendiendo a las necesidades y pretensiones tanto del vendedor como del comprador.

¿Pero hay demanda?

Cada vez más personas de edad avanzada eligen vender la nuda propiedad de sus casas, manteniendo el derecho vitalicio de vivir en ellas. Esta opción, recomendada por diversas instituciones, implica que el dueño, generalmente mayor de 65 años, venda la nuda propiedad pero conserva el usufructo de por vida a cambio de un pago único. Aunque ya no será el propietario legal, podrá residir en su hogar hasta que fallezca.

El comprador se enfrenta a los mismos impuestos que se aplicarían en una compraventa estándar, como el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que en Cataluña es del 10% ( recientemente modificada decreto 5/2025 a partir de 600.000€). Por su parte, el vendedor debe declarar en el IRPF la ganancia de la venta (exento a partir de 65 años) y pagar el impuesto municipal de Plusvalía donde se sitúe el inmueble.

Esta figura crece, sobre todo en Cataluña, donde se considera una solución eficaz frente al envejecimiento y la incertidumbre económica, siendo atractiva para personas mayores con bienes valiosos y pensiones bajas, pues ofrece estabilidad financiera sin dejar de habitar sus viviendas. Por otro lado, los inversores ven la nuda propiedad como una oportunidad para adquirir bienes a menor costo, con la expectativa de poseerlos completamente en el futuro.

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